Christian Arroyo analiza la "ley del salvaje oeste" en el mercado inmobiliario canario

El año 2025 se ha consolidado como un periodo crítico para el sector inmobiliario, un tema del que la sociedad no ha parado de hablar. La dificultad para acceder a un hogar, ya sea mediante la compra o el alquiler, ha marcado la agenda económica y social, especialmente en regiones con alta tensión de precios como Canarias. Para comprender la magnitud de este fenómeno, analizamos la situación en el programa "A Buenas Horas con José Luis Martín" de la mano de Christian Arroyo, CEO de INGESAR Inmobiliaria, quien con 25 años de experiencia en el sector, ofrece una radiografía detallada basada en datos reales y una visión privilegiada desde la primera línea del mercado.

El desafío de los precios y la escasez de oferta en Canarias

Para situarnos y enfocar la realidad del mercado, es imperativo hablar de cifras. La percepción generalizada de que encontrar vivienda es difícil no es un mito; es una realidad estadística. Según detalla Arroyo, los precios han experimentado un fuerte aumento en los últimos años, situándose en medias que resultan prohibitivas para gran parte de la población local.

Christian Arroyo aporta datos contundentes sobre esta escalada: "Los precios de las viviendas en Canarias han subido y han experimentado un fuerte aumento... con unas medias bastante elevadas por encima de los 2.700 € por metro cuadrado, por ejemplo en Las Palmas, y más de 3.050 € por metro cuadrado en Tenerife".

Esta subida no es un hecho aislado, sino que nos sitúa en un escenario preocupante que supera los registros históricos previos a la crisis financiera. De hecho, Arroyo advierte que "los precios siguen superando niveles de la burbuja del 2007-2008 hasta un 20% más caro en algunas zonas". A esto se suma un incremento significativo en el mercado del alquiler, que también subió más del 16% tomando como referencia junio del año anterior, lo que califica como "una auténtica barbaridad".

Las causas detrás del bloqueo inmobiliario

¿Por qué hemos llegado a este punto? No se trata solo de que las casas sean caras, sino de una combinación de alta demanda y nula creación de nuevo stock. Arroyo identifica elementos clave: "La demanda alta, especialmente internacional, y una falta de oferta y construcción".

Es una realidad palpable que actualmente es muy complicado encontrar promociones con precios asequibles. Sin embargo, existe otro factor determinante que está estrangulando la oferta de alquiler: el miedo de los propietarios. Existe el rumor, confirmado por el experto, de que hay muchas viviendas cerradas que no salen al mercado debido a la inseguridad jurídica.

Al ser consultado sobre si la Ley de Vivienda hace sentirse desprotegidos a los dueños, Arroyo es tajante: "Por supuesto, es uno de los elementos... Ese miedo a la excesiva protección del 'Inquiokupa', que actualmente está de moda ese término, es uno de los elementos que está favoreciendo el que las personas propietarias no saquen sus propiedades al mercado, esperando a que haya un cambio en la legislación".

El mercado del alquiler: La Ley del "Salvaje Oeste"

Si la compraventa presenta barreras de entrada económicas, el alquiler se ha convertido en una carrera de obstáculos. La escasez es tal que la dinámica de búsqueda ha cambiado radicalmente. Ya no se trata de elegir dónde vivir buscando colegios cercanos o servicios, sino de conseguir cualquier opción disponible antes que otro candidato.

"Es el salvaje oeste", sentencia Arroyo para describir la situación actual. La velocidad a la que se mueven los inmuebles es vertiginosa. "Hay pisos que vuelan en horas debido a la demanda altísima... No actuar rápido puede significar perder la oportunidad". Se está dando la circunstancia de lo que se conoce como el "Efecto pisón", donde aquel que puede haber visto una propiedad que le gusta, si no es ágil, otra persona se la puede arrebatar pisando así sus posibilidades de conseguirla.

Para ilustrar este cambio dramático en el stock disponible, el CEO de INGESAR comparte datos internos de su propia agencia: "Teníamos entre 60 viviendas en alquiler... Hoy en día tenemos poquísimas, entre 6, 8, 10, 12. No porque haya menos, sino porque es que vuelan, entran y vuelan". Esta sequía se refleja también en los portales inmobiliarios de referencia como Idealista, donde la oferta en Las Palmas de Gran Canaria ha pasado de más de 4.000 viviendas en alquiler en épocas pasadas a apenas 300 o 400 en la actualidad.

Requisitos inasumibles para el inquilino medio

Ante la falta de seguridad jurídica —la ley impide ahora solicitar dos meses de fianza—, los propietarios han endurecido los requisitos de entrada hasta niveles que Arroyo califica en ocasiones de "excesivos". Lo que se busca es una "gran seguridad económica".

Los requisitos estándar han pasado de presentar unas simples nóminas a solicitar avales de terceras personas o seguros de impago. "Cada vez vemos cómo se solicitan más garantías adicionales y unos contratos indefinidos, nóminas altas, avales bancarios", explica Arroyo.

Este escenario deja fuera de juego a colectivos enteros, como los trabajadores autónomos. Según el experto, los seguros de impago, que están muy de moda, suelen excluir a este grupo: "Los autónomos, bien es sabido, no tienen una regularidad en los ingresos y, no es de los elementos más fiables" para las aseguradoras. Por el contrario, los funcionarios son los perfiles "altamente demandados", creando una brecha de acceso a la vivienda para jóvenes y familias con ingresos ajustados.

¿Es el alquiler vacacional el culpable?

Durante mucho tiempo se ha señalado al alquiler vacacional como el gran depredador del mercado residencial. Si bien Arroyo reconoce que muchas viviendas salieron del mercado tradicional para destinarse al turismo por ser más rentable, la tendencia podría estar cambiando debido a la saturación y los costes operativos.

Arroyo sostiene una postura interesante: "El alquiler residencial, el tradicional... se ha elevado tanto que ahora mismo la diferencia con el alquiler vacacional ya no es tanta". Al analizar la rentabilidad neta, el alquiler turístico conlleva gastos de gestión, limpieza, entradas, salidas y comunicación con organismos públicos. "Es un poco más trastorno y la diferencia es muy poquita para tú valorar si vale la pena ya meterlo en tradicional", asegura. Además, con la nueva normativa, augura una salida de viviendas del mercado, ya que muchos propietarios preferirán no alquilar antes que someterse a las leyes del arrendamiento tradicional.

Compraventa: Perfiles, Financiación y Futuro

A pesar de las dificultades, las viviendas se siguen vendiendo. ¿Quién tuvo la capacidad de compra en 2025? Christian Arroyo dibuja un mapa de tres perfiles claros:

    - Inversores: Tanto nacionales como internacionales (alemanes, ingleses y, sobre todo, "muchísimos italianos últimamente"). Buscan rentabilidad en zonas turísticas o bien conectadas.

    - Residentes Canarios: Propietarios que venden su casa actual para comprar una mejor (reposición), buscando zonas residenciales con servicios.

    - Jóvenes con ayuda: Acceden al mercado gracias al apoyo económico familiar, enfocándose en obra nueva o pisos reformados, aunque con muchas dificultades.

Un fenómeno emergente y en fuerte crecimiento es el de los nómadas digitales y teletrabajadores. Arroyo destaca que "se están creando auténticos edificios destinados a coworkings y a lugares de vida para este perfil nuevo que ha llegado", profesionales europeos que se instalan en las islas por el clima y la calidad de vida.

El filtro de los bancos y la decisión final

La financiación bancaria ha aprendido de los errores del pasado. Hoy, los bancos son estrictos y exigen solvencia. "Piden esa estabilidad laboral con una antigüedad de empleo... y un buen historial crediticio", explica Arroyo. Aunque facilitan hasta el 90% en algunos casos a perfiles muy solventes, lo habitual es el 80%, requiriendo un ahorro previo del 20% al 30% para cubrir la entrada y los gastos e impuestos (que rondan el 9,5% - 10%).

Ante este panorama, surge la eterna pregunta: ¿Comprar o alquilar?

El consejo de Christian Arroyo es pragmático y depende del perfil vital:

    - Comprar: Recomendable si se tiene estabilidad laboral, planes de vivir 5 o 7 años en la zona para amortizar gastos, y se desea construir patrimonio y personalizar la vivienda.

    - Alquilar: La mejor opción si la situación laboral es incierta, se busca movilidad geográfica o si los precios de compra son inasumibles respecto al salario. "Alquilar sería recomendable en caso de que tu situación laboral o personal sea más flexible o incierta".

La reinvención de los locales comerciales

Finalmente, el mercado de locales comerciales también ha sufrido una metamorfosis. Los grandes espacios de 500 u 800 metros cuadrados ya no tienen sentido debido al auge del comercio online y el teletrabajo. "Lo que se ha hecho es segregarlos, dividirlos", apunta Arroyo.

La demanda actual, impulsada por supermercados de cercanía o comercios asiáticos que ahora buscan espacios más reducidos, ha transformado la fisonomía de las ciudades. Incluso, algunas oficinas y locales se están reconvirtiendo en viviendas donde la normativa lo permite, adaptándose a una sociedad que ha cambiado su forma de vivir y consumir.

En conclusión, tras 25 años en el sector, INGESAR Inmobiliaria y su CEO confirman que estamos ante un mercado complejo, exigente y rápido, donde el asesoramiento profesional y la rapidez de decisión son las únicas herramientas para sobrevivir en la "selva" inmobiliaria actual.

Entrevista completa: